Conventional Loan

일반 대출(Conventional Loan)이란?

일반 대출은 미국 정부가 직접 보증하지 않는 주택담보대출입니다. 대부분 Fannie Mae 또는 Freddie Mac이라는 정부 후원 기업이 정한 기준을 충족하는 Conforming Loan 형태로 제공됩니다. 이 두 기관은 대출 기관에서 대출을 매입해 투자자에게 판매함으로써, 대출 기관이 더 많은 자금을 확보하고 더 많은 자격을 갖춘 주택 구매자에게 대출을 제공할 수 있도록 돕습니다.

반대로, FHA, VA, USDA 대출처럼 정부가 직접 보증하거나 지원하는 대출과는 구분됩니다.

일반 대출의 주요 특징

정부 보증 없음
일반 대출은 정부가 직접 보증하지 않으므로, 대출 심사 기준이 상대적으로 더 엄격하고 신용도가 중요한 평가 요소입니다.
융자 한도 설정
대부분의 일반 대출은 Fannie Mae와 Freddie Mac이 매년 설정하는 대출 한도(Loan Limit)를 초과하지 않아야 합니다.
- 2022년 기준 일반 지역 단독 주택 한도는 $647,200
- 알래스카, 하와이, 고비용 지역은 최대 $970,800까지 허용
- 대출 한도를 초과하는 대출은 Non-Conforming 또는 점보론(Jumbo Loan)으로 분류됩니다.
신용 및 자격 기준이 더 엄격함
정부 보증 대출보다 신용 점수, 소득 증빙, 부채 비율 등의 조건이 까다롭습니다.

계약금(다운페이먼트) 요건

첫 주택 구매자는 최소 3%의 다운페이가 가능하며, 비교적 낮은 계약금으로 주택 구매가 가능합니다.
첫 주택 구매자가 아닌 경우나 해당 지역 중위 소득의 80% 이하일 경우, 다운페이먼트는 최소 5%가 요구됩니다.
한 채 이상의 다가구 주택을 구매하는 경우, 15% 이상의 계약금이 필요할 수 있습니다.
두 번째 주택(세컨드 홈) 구매 시에는 최소 10% 이상의 계약금이 필요합니다.
**변동금리 대출(ARM, Adjustable Rate Mortgage)**을 선택할 경우, 최소 5% 이상 계약금이 요구됩니다.
**재융자(Refinance)**의 경우, 적어도 3% 이상의 자기 자본이 있어야 하며, 대부분의 경우 최소 5% 이상을 요구합니다.
특히 **현금 인출을 포함한 재융자(cash-out refinance)**는 주택 자산의 최소 20%가 남아 있어야 가능합니다.

개인 모기지 보험(PMI, Private Mortgage Insurance)

일반 대출에서 계약금이 20% 미만인 경우에는 PMI를 의무적으로 지불해야 합니다. PMI는 대출자가 대출금을 갚지 못할 경우 투자자를 보호하는 보험입니다.
PMI 비용은 보통 매월 모기지 납부금에 포함되어 청구되며, 경우에 따라 클로징 시 일시불로 선납할 수도 있습니다.
다행히 PMI는 영구적으로 유지되는 것이 아니라, 주택 자산 가치가 대출 잔액의 20%에 도달하면 대출 기관에 요청하여 PMI를 제거할 수 있습니다.
주택 자산이 22%에 도달하면 대출 기관이 자동으로 PMI를 제거해야 합니다.
주택 가격이 상승해 자산 비율이 20% 이상으로 올랐다고 판단되면, 새 평가를 받아 PMI 제거를 다시 요청할 수도 있습니다.

기타 대출 자격 요건

신용 점수: 대부분의 일반 대출은 최소 620점 이상의 신용 점수를 요구합니다. 신용 기록이 불량하거나 점수가 낮으면 대출 승인이 어려울 수 있습니다.
소득 대비 부채 비율(DTI, Debt-to-Income ratio): 월 소득 대비 모든 부채 상환액의 비율을 말합니다. 일반적으로 43~50% 이하일 때 대출 승인이 유리합니다.
부채에는 학자금 대출, 자동차 할부, 신용 카드 최소 납부액 등이 포함됩니다.
대출 규모: 해당 대출이 Fannie Mae와 Freddie Mac의 정한 연간 대출 한도 내에 있어야 합니다.