회의실 사업

정확한 시세 분석

리스팅 가격, 오퍼 가격 설정 방법

1. 성공적인 부동산 매매를 위해 가장 필요한 것 중 하나

결국 부동산 매매에서 가장 중요한 것은 비싸게 팔고 싸게 사는 것입니다.

많은 경우 거의 예외없이 현실의 벽이 실현되고 기대는 실망으로 끝납니다. 판매자는 좋은 오퍼를 받았음에도 불구하고 더 좋은 오퍼를 받으려다가 집을 못 파는 경우. 구매자는 이미 좋은 가격 더 나은 가격을 얻으려고 시도하다 아예 집을 못 사는 경우들이 여기에 해당할 것이다. 이런 일들이 상당히 많습니다.

가장 좋은 가격에 판매 (또는 최저 가격에 구매) 하는 진정한 열쇠는 열심히 진행하는 것이 아니라 정확하게 진행하는 것입니다. 판매 또는 구매 주택의 시장 가격을 정확하게 파악하는 것은 강력한 거래를 위한 가장 중요한 준비입니다. 성공적인 부동산 매매를 위한 가장 중요한 것 중 하나는 정확한 시장 분석입이다.

2. 예상보다 더 어려운 작업

마켓 가격을 정확하게 판단하고,  이에 따른 적절한 흥정 전략을 세우는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 부동산 에이전트들조차 어느 정도 기본이라고 생각하는 것은 큰 실수입니다. 잘하는 에이전트들도 많지만, 그렇지 못한 에이전트들이 더 많습니다. 주변에 비슷한 집이 판매된  데이타가 많은 경우는 비교적 쉬울때도 있지만, 그렇지 않을 경우 오랜 시간 고민을 해야 할 만큼 어렵습니다. 

3. 시장 분석을 위한 세 가지 조건

  • 현실 : 정확한 시장 가격을 파악하기 위해 현실주의의 중요성을 설명 할 필요조차 없습니다. 물론 현실감을 느끼는 가장 좋은 방법은 주변에있는 비슷한 집을 보는 것입니다. 

  • 분석 : 많은 데이터와 숫자들 비교하고 분석해야합니다. 대부분의 판매자와 구매자는 경험이 없으며 객관성을 유지하는 것이 거의 불가능하므로  전문가의 도움이 필수적입니다. 

  • 양심 : 마지막으로 에이전트에 관한 것입니다. 에이전트의 관심이 커미션에만있는 경우, 정확한 시장 분석에 관심이 없거나 혹은 고객을 속일 수 있습니다. 판매자이든 구매자이든 에이전트에 대한 의존도가 높기 때문에 이것이 정확한 시장 분석을 위해 가장 중요한 것 중 하나라고 생각합니다.

시세 분석 가이드

1. 주택 가격에 영향을 미치는 요인

지역/위치 

주택 상태

시장 상황

주택 홍보

2. 집 가격을 정하지 않는 요인들

  • 판매자가 원하는 가격

  • 판매자의 집에 대한 애착

  • 주변에서 말하는 가격

  • 판매자의 투자 비용

  • 현재 나와있는 주택 가격 ( 팔린 가격이 아님 )

3. CMA: 비교 시장 분석

개인 주택의 시장 가치는 비교 시장 분석이라는 방법을 통해 조사됩니다. 

  • 판매 된 집

  • 계약이 진행중인 집

  • 현재 시장에 나와있는 주택

  • 매도 여부

종합, 비교, 그리고 지금 이 집을 시장에 내 놓으면 얼마를 받을수 있는지 분석해 집의 시장 가치를 알아내는 방법입니다.

CMA는 반 과학, 반 예술이다. 숫자 만 보는 것이 아니라, 이웃, 주택, 부동산 시장 동향에 대한 실제적인 감각과 현실성이 요구되는 작품이다.

우리 집을 시장에 내놓고 구매자들의 반응을보고 오퍼 받은 후에야 우리 집의 시세를 정확하게 판단 할 수 있습니다. CMA가 초기 단계에서 잘못 되었다면 신속하게 마음을 비우고 시장에 적응해야합니다. 

4. 시장 가치 범위

시장 가치는 한가지 숫자 가 아니라 범위로 생각하는 것이 좋습니다.

집이 얼마에 팔릴 지 아무도 미리 알지 못합니다.

5. 리스팅 가격 및 협상 전략

리스팅 가격의 기본 공식은 협상을 고려하여 원하는 가격보다 약간 높게 설정하는 것입니다. 그리고 다음과 같은 상황과 변수를 고려하여  최종 리스팅 가격과 협상 전략을 결정할 수 있습니다. 

시간

     판매자가 시간이 많은 경우

     셀러가 시간이 없는 경우

시장 동향

     시장이 뜨거울 때 (셀러스 마켓)

     마켓이 차가울 때 (바이어스 마켓)

협상 전략

제안 마감일을 설정하기-이것은 시장이 뜨거울 때 사용할 수 있는 협상 전략입니다. 

준-경매 

가격을 낮추면 자연스럽게 경매 분위기가 조성되고 가격이 올라갑니다. - 항상 사용해서는 안됩니다. 

리스팅 가격 조정

처음 1-2주 동안 시장의 반응을 보고, 필요한 경우 가격을 조정할 수 있습니다. 그러나, 처음 몇 주를 시장 테스트 기간으로 간주해서는 안됩니다. 철저한 준비 과정을 통해 정확한 리스팅 가격으로 시작하는 것이 중요하지만 시장 유동성과 불확실성에 유연하게 대응할 수있는 지혜가 있어야합니다. 

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