회의실 사업
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어떻게 오퍼 가격을 책정 할 것인가?​

일단 리스팅 가격은 참고만 하기

오퍼 가격 정할때, 바이어 눈치 보느라고 옳은 소리를 못한다거나, 시세 분석을 게을리해서 바이어와 같이 헤맨다거나, 심지어는 시세를 부풀려서 바이어를 기만하는 에이전트들은 에이전트 자격 없습니다. 이 부분에서 에이전트가 일을 망치면, 다른 것 다 잘해도 소용 없지 않겠습니까?

정확한 시세 분석을 바탕으로 한 전략적인 흥정 가격 제시! 실력 있고 정직한 에이전트를 만나야 하는 가장 큰 이유중의 하나입니다. 너무 많이 쓸수도 없고 너무 낮게 쓸수도 없는 오퍼 가격, 저희는 꼭 다음 5가지 과정을 거쳐서 정하실 수 있도록 돕습니다. 이론이 아니라 단 한번의 예외도 없이 실전에서 철저하게 적용하고 있습니다.

너무 많이 쓸수도 없고, 너무 적게 쓸수도 없고… 다른 오퍼가 있다고는 하는데 리스팅 에이전트 말을 그대로 믿을 수도 없고, 심지어는 내 에이전트의 말도 그대로 믿을 수가 없고… 오퍼 가격 정하는 일이 참 힘든 일입니다.

오퍼가 밀려나면 실망하고 더 과감하지 못했던 것에 대해 후회 합니다. 그런데 오퍼가 받아들여져도 문제일때도 있습니다.  그렇게 사고 싶었던 집인데도, 좋아하기는 커녕 얼굴이 굳어지는 바이어들이 종종 있습니다. 필요 이상으로 너무 많이 쓴 것 아닌가, 다른 오퍼가 있다더니 내가 속았구나, 아무도 안 건드리는 집 나 혼자서 북치고 장구친것 아닌가… 등등. 바로 그 악명높은 Buyer’s Regret (바이어의 후회)가 시작된 것입니다. 

이러한 고민과 시행착오를 피해갈 수 있는 유일한 길은 바이어 스스로 오퍼 가격에 대해 “확신”을 갖는 것 밖에는 없습니다.  그리고 그러한 “확신”을 갖을 수 있는 유일한 길은 아래의 원칙을 적용하는 것입니다.   

 

 오퍼 가격 정하는 5가지 단계

단계 #1 : 일단은 리스팅 가격은 참고만 한다.

리스팅 가격이 적정가가 아닐 수 있기 때문에, 일단 리스팅 가격은 무시하고 참고만 합니다. 리스팅 가격에 영향을 받아 비합리적인 가격을 쓰게 될 수 있기때문입니다.

단계 #2 : 객관적인 시세를 정한다.

이 집에 바이어들이 어떤 오퍼를 집어넣을지 예상해 보는 것입니다. 그동안 직접 본 집들에 대한 기억과, 부동산 에이전트가 정리 해준 자료를 바탕으로 감을 잡도록 합니다. 

정확한 시세를 끄집어 낸다는 것은 부동산 시장의 성격상 쉽지 않습니다. 보통 얼마에서 얼마 사이에 팔리겠구나 하는 “범위”속에서 전략을 세워야 합니다. 가능한한 객관적으로 보아야 하는데 그게 쉽지 않습니다. 사실 이 단계는 부동산 에이전트가 거의 전적으로 감 잡아 주어야하는 부분입니다. 

단계 #3: 이젠 그 집이 나에게는 얼마짜리인지 주관적인 시세를 정한다.

모든 복잡한 생각을 버리고, 스스로에게 다음의 질문을 해보도록 합니다. “이 집이 나에게 얼마의 값어치가 있나?” 그리고 내가 이 집을 사기 위해 주어도 아깝지 않을 최고의 가격을 정합니다.

다른 오퍼가 있고 없고의 여부보다, 이 단계에서 내린 결론이 모든 결정의 기준이 되어야 합니다. 이 결정이 결코 쉽지는 않습니다. 예를 들어 이 집은 나한테는 83만불 짜리야, 라고 딱 못박게 안 됩니다.  그래도 좋다. 고민하는 과정 자체가 중요하고, 또 고민하다 보면 처음 막연했을 때보다 범위가 많이 좁혀질 것입니다.

만약 내가 줄수 있는 최고의 가격이 2번째 단계에서 감잡은 객관적인 시세보다 많이 낮다면, 어차피 사도 그만 안 사도 그만인 집이기 때문인 것입니다.  그럴땐 거의 대부분의 경우 딜이 성사가 안 됩니다.  반대로 정말 이 집 아니면 안 되겠다 할 정도로 간절한 때는 객관적인 시세보다도 바이어 스스로 기꺼이 조금 더 주는 경우들도 있을 수 있습니다.

단계 #4 : 상황에 따라 적절한 전략을 세우고 오퍼 가격을 정한다.

  • 마켓에 나온지 오래 된 집일 수록, 단계 #3에서 정한 최고의 가격보다 낮게 쓸 수 있습니다.

  • 셀러가 빨리 팔아야 하거나 경쟁이 없어 보일때는 단계 #3 에서 정한 최고의 가격보다 낮게 쓸 수 있는 여유가 있습니다.

  • 셀러가 빨리 팔지 않아도 되는 여유 있는 상황이거나, 경쟁이 많아 보일때는 단계 #3 에서 정한 최고의 가격이나 그에 근사한 가격을 씁니다. 

  • 밑져야 본전이라는 생각에 지나치게 낮은 가격에 쓰는 것은 지혜롭지 못합니다.  보통 한 쪽에서 쎄게 나가면, 다른 쪽에서도 쎄게 나오는 경우가 많습니다. 괜히 불필요한 감정 싸움만 하게 될 수 있습니다

  • 리스팅 가격이 심하게 Overprice일 때는 장기전으로 가거나 아예 포기해야 하는 상황이 될 수도 있습니다

단계 #5: 끝까지 최선을 다하고, 어떤 결과가 나오든 후회 없이 받아들인다.

계약이 성사 되었을 때, 너무 많이 쓴 것이 아닌가 하는 의심이 생기면, 다시 단계 #3로 돌아가 마음을 잡도록 합니다.   좋은 집을 좋은 가격에 사는 것이 목적이지 다른 요소들은  중요하지 않다는 것을 기억하도록 합니다.

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